Predstavnik renomirane međunarodne kompanije Colliers International Milovan Novaković, ocijenio je da je tržište nekretnina u Crnoj Gori stabilno i da neće doći do megapada cijena stanova i kuća.
“Kada su u pitanju cijene, ne očekujemo da će doći do značajnih pomjeranja u srednjem roku, ukoliko se situacija stabilizuje i otvore granice uskoro. Takođe, i u dužem roku očekujemo da većih oscilacija u budžetiranim cijenama neće biti”, rekao je Novaković u intervjuu za Dnevne novine.
Ukoliko bi se ova vanredna situacija, prema njegovim riječima, “značajno prolongirala”, u tom slučaju “vjerujem da bi to imalo ozbiljan negativan efekat i na tržište nekretnina”
DN: Je li tačna procjena mnogih trgovaca nekretninama da je ovo tržište potpuno zamrlo zbog pandemije novog koronavirusa?
NOVAKOVIĆ: Na početku je bitno konstatovati da je ovo nova situacija koja je pogodila čitavu planetu, a koja se može uporediti sa ozbiljnom prirodnom nepogodom, što je za posljedicu imalo da u u veoma kratkom vremenskom intervalu budu “blokirani” privredni sistemi svih svjetskih ekonomija.
Svaki privredni sistem je specifičan sam po sebi i mora se posmatrati kao dio većeg sistema. Svjedoci smo da je u samo u Sjedinjenim Američkim Državama broj nezaposlenih u ovom kratkom roku povećan za više od 20 miliona ljudi, sa druge strane važno je konstatovati da je neophodno da se u što skorije vrijeme svi evropski i svjetski privredni sistemi „otvore” , kako bi se omogućio nesmetan protok ljudi, robe i kapitala što je najbitnija pretpostavka za početak oporavka istih zbog međusobne povezanosti.
Činjenica je da se u posljednjih mjesec dana od kada su uvedene vanredne mjere od strane nadležnih organa države Crne Gore, kao instrument sprečavanja širenja virusa Covid19, aktivnosti na tržištu nekretnina kao i u mnogim drugim industrijama znatno smanjene. Stanja na svim tržištima su reflektovana odnosom između ponude i tražnje na istima. Globalno posmatrano, bez obzira na novonastalu situaciju na određenim tržištima je zabilježena akumulacija ponude koja je prevazilazila tražnju za ponuđenim proizvodom, i taj disbalans je glavni razlog pada cijena.
DN: Koliko ima istine u “crnim predviđanjima” da slijedi megapad cijena stanova i kuća, pa i u Crnoj Gori?
NOVAKOVIĆ: Kada je u pitanju Crna Gora, bitno je napraviti razliku između proizvoda (stanova i kuća) namijenjenih domaćem tržištu i istih čiji su potencijalni kupci “second home buyers” stranci. Podgorica je već tradicionalno tržište koje apsorbuje najviše stambenih transakcija u Crnoj Gori i taj trend se nastavio i u 2019. i u prva da mjeseca 2020. godine.
Zbog novonastale situacije bilježimo određene otežavajuće okolnosti oko organizacije same procedure vezane za pokazivanja i zatvaranja transakcija, ali je tržište generalno stabilno. Odnos između ponude i potražnje je prilično usklađen, komercijalne banke nijesu zaustavile procedure kreditiranja, iako bilježimo da je opreznost banaka vezana za finansiranje stambenih kredita povećana.
Očekujemo takođe i da će Vlada Crne Gore dodatnim stimulativnim mjerama realnom sektoru pomaći kompletnoj situaciji, tako da vjerujemo da u narednom periodu neće doći do značajnih tržišnih pomjeranja. Ostaje nam da se nadamo da će se situacija sa virusom Covid-19 stabilizovati do juna ove godine. Ukoliko bi se ova vanredna situacija značajno prolongirala, u tom slučaju vjerujemo da bi to imalo ozbiljan negativan efekat i na tržište nekretnina.
DN: Imamo i prognoze da stanovništvo mnogo manje traži stambene kredite. Da li je to tačno?
NOVAKOVIĆ: Tačno je. Sa druge strane, bilježimo da je i broj zahtjeva lokalnog stanovništva za novim stambenim kreditima znatno smanjena usljed novonastale situacije i to je očekivan psihološki efekat koji će nadamo se imati kratkoročan efekat. I u ostalim gradovima u Crnoj Gori, kada je u pitanju tržište stanogradnje namijenjene domaćim kupcima tržište je stabilno takođe u ovom trenutku.
DN: Kakav je bio početak godine sa aspekta tržišta nekretnina?
NOVAKOVIĆ: Početak godine je pokazao da je ponuda rezidencijalnih jedinica namijenjenih za strano tržište i te kako interesantna stranim kupcima i zabilježen je blagi rast u odnosu na prethodnu godinu, međutim, naša očekivanja su da će situacija izazvana virusom Covid-19 značajno usporiti tražnju za istima u kratkom roku.
Sama činjenica da je trenutno praktično nemoguće stranom investitoru napustiti matičnu zemlju zbog zatvorenih granica rezultiralo je odlaganjem već dogovorenih transakcija, a očekujemo da će novonastala situacija imati i negativnih psiholoških efektata koji će povećati opreznost potencijalnih kupaca srednjeročno, stoga smatramo da će se aktivnosti istih u narednih tri do šest mjeseci znatno smanjiti.
Bitno je da investitori nastave aktivno da promovišu svoje proizvode fokusirajući se na digitalnu promociju prvenstveno, kao i na novu organizaciju svojih aktivnosti koja će uključivati između ostalog rad brokera od kuće, virtualnu promociju nekretnina i njihovog okruženja, pregovaranje transakcija „online” itd., to je u ovom trenutku neophodna realnost koja će sve više biti redovna praksa i u budućnosti.
Kada su u pitanju cijene, ne očekujemo da će doći do značajnih pomjeranja u srednjem roku, ukoliko se situacija stabilizuje i otvore granice uskoro i u dužem roku očekujemo da većih oscilacija u budžetiranim cijenama neće biti.
DN: Uradili ste nedavno ozbiljno istraživanje o cijenama nekretnina u Crnoj Gori. Možete li nam predstaviti rezultate?
NOVAKOVIĆ: Colliers International Crna Gora je već šestu godinu za redom odradio istraživanje tržišta nekretnina – stambenih prostora u tržišno aktivnim zonama zonama kupoprodaje stambenih prostora u Crnoj Gori. Zaključak istraživanja je da su cijene ove vrste nekretnina stabilne u poređenju na prethodni period.
Tržište novosagrađenih stambenih nekretnina je relativno stabilno u predmetnom periodu na osnovu naznačenog perioda, sa zabilježenim razlikama intenziviranja gradnje u pojedinim dijelovima Crne Gore, kakav je osim Podgorice i Budve svakako i Ulcinj.
Istraživanjem nijesu obuhvaćeni luksuzni rizort projekti poput Porto Montenegra, Luštica Bay, Porto Novi projekta, Dukley Gardensa i par manjih koji su posmatrani kao specijalna zona, kao ni objekti kolektivnog stanovanja koji su građeni pod subvencionisanim uslovima, gdje su lokalne uprave odlučile da zemljište daju i oslobode plaćanja komunalija sindikalne organizacije, jer te cijene ne odražavaju tržišna kretanja.
Generalni zaključak istraživanja Colliers International Crna Gora je da cijene kvadrata u Crnoj Gori, za stambene nekretnine zavise prvenstveno od regije u kojoj se grade objekti, potom od lokacije u gradovima, kao i od kvaliteta gradnje, odnosno stepena opremljenosti. Istraživanjem je obuhvaćena cijela Crna Gora, gdje je konstatovano da se osim primorske regije i centralne, na sjeveru Crne Gore gradi manje, gdje pojedine zone nijesu tržišni aktivne.
DN: Koliko su crnogorske agencije za promet nekretninama spremno dočekale Covid-19 krizu? Kao poznati ekspert, u jednom intervju ste rekli da u ovakvoj situaciji najjači opstaju. Šta to u konkretnom slučaju znači sa spektra crnogorskog tržišta nekretnina?
NOVAKOVIĆ: Tako je, kazao sam da će ova nova situacija izazvana virusom Covid19 imati sličan efekat, kao što je najopasniji za stariju populaciju na preduzeća i pojedince koji se bave ovom i drugim industrijama a koje su najviše pogođene istom.
Oni koji su hronično imali poteškoća sa likvidnošću i solventnošću, i oni koji nijesu imali strateški pristup prema poslu kojim se bave teško da će opstati. U industriji posredovanja u prodaji nekretnina je prije svega neophodna zakonska regulacija iste i licenciranje agenata, kao što je to slučaj u većini evropskih zemalja i okruženju, a tržište će dodatno “isfiltrirati industriju” i najbolji treba da opstanu.
DN: Možete li da objasnite zbog čega je cijena stanova u novogradnji viša ponekad u Baru nego u Budvi? Da li je u pitanju prenatrpanost ili se epicentar tržišta preselio iz Budve?
NOVAKOVIĆ: Cijene stambenih nekretnina definiše odnos ponude i potražnje za istima, atraktivnost regije u kojoj se grade objekti, potom od lokacije u gradovima, kao i od kvaliteta gradnje, odnosno stepena opremljenosti istih. Bar je primorski grad sa najvećim brojem stanovnika, sa odličnom geografskom lokacijom i putnom infrastrukturom koja ga čini veoma dostupnim, pored toga je i glavna morska luka u državi i ima obrise pravog grada sa širokim bulevarima, takođe je grad koji nije urbanističko-planski devastiran. Još su u Budvi prosječne postignute cijene u novogradnji na nivou opštine na višem nivou, ali to ne znači da će u skorijoj budućnosti biti slučaj. Bar je takođe grad koji ima jaku dijasporu, a planirani novi luksuzni projekti u toj opštini će dodatno uticati na budući nivo cijena u toj opštini.
DN: Godinama nazad, najveći kupci nekretnina u Crnoj Gori su bili Rusi, Turci… Da li će se i u kojoj mjeri tržište promijeniti nakon smirivanja pandemije? Može li se desiti da nekretnine na selu budu popularne? Da li država može što učiniti da oživi ovo tržište?
NOVAKOVIĆ: Važno je konstatovati da su Rusi u posljednjih nekoliko godina znatno smanjili učešće u ukupnom broju ostvarenih transakcija u Crnoj Gori, broj turskih kupaca se znatno povećao u posljednih nekoliko godina, dok je dijaspora tržište na koje se uvijek mora računati i njihovo učešće u ukupnom broju transakcija je stabilno iz godine u godinu. Rusko tržište i te kako bitno za našu industriju, stoga je neophodno uložiti neophodne napore kako bi se kupci iz Rusije i bivših SSSR zemalja dodatno animirali i vratili u Crnu Goru. Bilježimo da su Rusi usljed pada berzi prvenstveno i straha od slabljena nacionalne valute zna čajno usmjerili investicije u sektor nekretnina. Crna Gora je mala zemlja u srcu Evrope koju je možda najbolje opisao poznati engleski pjesnik “Lord Bajron”. Već bilježimo da su pojedine, nekad seoske, a sada prigradske regije prepoznate od određenog broja investitora i isti planiraju svoje stambeno-turističke komplekse u tim regijama. Važno je da Država nastavi sa unapređenjem putne i komunalne infrastrukture, kako bi se dostupnost i atraktivnost istih dodatno unaprijedila.
