Vrijednost hipoteke koju građani zalažu za stambeni kredit manja je čak i do triput u odnosu na stvarnu, tržišnu vrijednost nekretnine, kada tu propjenu vrše procjenitelji koje angažuju banke, tvrde klijenti.
– Živim u stanu od 74 kvadrata u strogom centru Podgorice, u Ulici Novaka Miloševa, koji sam htio da založim pod hipoteku kako bih podigao kredit. Procjenitelj kojeg je angažovana banka procijenio je stan na 38 hiljada eura, što je prosto nevjerovatno. Znamo da kvadrat u novogradnji, po zvaničnim podacima, košta preko hiljadu eura, što bi procjenitelji morali da uzmu u obzir. Jasno mi je da banke moraju da se osiguraju, odnosno da procjena nekretnine mora da bude ispod stvarne, tržišne vrijednosti, ali ovo je poniženje, za koje sam morao da platim 120 eura – kazao je za “Dan” jedan od klijenata koji je insistirao na anonimnosti.
Iz Hipo Alpe Adrija banke navode da građani koji za kredit zalažu nekretninu pod hipoteku ili podižu zajam za kupovinu stana sami mogu da biraju procjenitelja.
– Procjenitelji Hipo Alpe Adrija banke mogu izvršiti procjenu, međutim, banka prihvata da procjenu izvrše i nezavisni procjenitelji. Procjena nekretnine zavisi od tarifnika procjenitelja, ali je za procjenu stana od 45 kvadrata u prosjeku potrebno platiti oko 60 eura. Cijena osiguranja nepokretnosti takođe zavisi od osiguravajućeg društva, a za navedenu kvadraturu iznosi oko osam eura godišnje – naveli su iz te banke.
Odnos procijenjene vrijednosti hipoteke u odnosu na kredit je 1:1, s tim što je klijent obavezan da uplati učešće od 10 odsto pa naviše.
– Klijent može za hipoteku založiti i stan koji je predmet kreditiranja, uz učešće od minimum 10 odsto. Hipo Alpe Adrija banka prihvata polise osiguranja od bilo koje osiguravajuće kuće registrovane u Crnoj Gori, pojasnili su iz te banke.
Iz Erste banke su istakli da ukoliko klijent odluči da kupi stan kreditom koji podiže u toj banci ne plaća trošak procjene nekretnine kao i da koriste procjenitelje koje oni angažuju.
– Uz povoljnije kamatne stope na stambene kredite od 3,99 do 4,75 odsto za varijabilnu stopu vezanu uz Euribor, ili od 4,5 odsto do 6,25 odsto za fiksnu kamatnu stopu. Erste banka je ove godine uvela dodatnu povoljnost i umjesto klijenta plaća trošak procjene nekretnine. Ova povoljnost važi i za reprocjenu nekretnine, odnosno i za građane koji odluče da refinansiraju postojeći stambeni kredit kod druge finansijske institucije, kreditom kod Erste banke. Povoljnost je i što polisa životnog osiguranja, ako je uslov za kredit, ne mora pokrivati kompletan iznos kredita, što znači i nižu premiju koju klijent plaća osiguravajućoj kući, saopštili su iz Erste banke.
Oni su istakali da je odnos kredita i procijenjene vrijednosti hipoteke različit, u zavisnosti od vrste kredita za koji klijent konkuriše, i kreće se u rasponu od 1:1,25 do 1:2.
– Klijent uvijek ima mogućnost da sam odabere osiguravajuću kuću kod koje će osigurati nekretninu i na taj način obezbijedi polisu osiguranja imovine koja je vinkulirana u korist banke. Dodatno, Erste banka je još prije dvije godine među prvima klijentima ponudila minimalno učešće od samo deset odsto kupoprodajne cijene pri kupovini stana, odnosno pri realizaciji stambenog kredita. Želimo da omogućimo pristup kreditima što široj ciljnoj grupi klijenata, posebno onima sa prosječnim primanjima, za koje prateći troškovi realizacije stambenog kredita i nijesu tako mali, naveli su oni.
Mogu da biraju
Iz Sosijete ženeral Montenegro banke su saopštili da se oni ne bave procjenama nekretnina, već to rade ovlašćeni procjenjivači po klijentovom izboru.
Takođe, građani mogu da biraju procjenitelja. Postoji više faktora koji određuju prihvatanje ponuđene hipoteke. Odnos procijenjene vrijednosti hipoteke u odnosu na kredit često zavisi i od drugih ponuđenih kolaterala i ostalih faktora. Polise osiguranja nekretnine izdate od najvećeg broja osiguravajućih kuća koje obavljaju ovu djelatnost su prihvatljive za banku, pa klijent sam može da odabere kod koje osiguravajuće kuće želi da osigura nekretninu koja je obezbjeđenje kreditnog anražmana naveli su iz te banke.
Izvor: Dan
Rijetko kad je procjena nepovoljna, cak i kad je radjena po pravilniku procjena propisanog od Ministarstva fiannsija koji ne prati trzisne trendove a koji cesto koriste poreznici. Da li je iko provjerio nekretninu koja je ovako nepovoljno procijenjena, jer mozda je imovina ruinirana i ne vrijedi osim sto se nalazi u centru Pdg, a to ne mora u poredjenju sa ostalim nekretninama da bude toliko vrijedno. A komparacija je samo jedna od metoda procjenjivanja. Ponekad se trazi senzacija i nezadovoljstvo gradjana tamo gdje je mozda sam gradjanin centar problema.
OVo je ključno pitanje kod hipotekarnih kredita. U svijetu postoje dvije glavne metode i to tržišna vrijednost koja je primjenjiva u većini zapadnih zemalja (predvode SAD() i hipotekarna tržišna vrijednost )osnova Njemačka). Bankama jeu interesu da procjenitelji daju nalaze u skladu sa njihovim interesima i to je najveći problem. Kada banka odobrava kredit koji ne treba ni naplaćivati (politički podobnim licima, sudijama i sl) onda je procjena enormna a kada ga odobrava plebsu onda je procjena što niža. Da su procjenitllji i banke kao povjerioci vodile računa o tržišnim vrijednostima ne bi novine svakodnevno bile pune oglasa o prodaji hipotekovanih nekretnina. Za razliku od onih koji su u vlasništvu podobnih i “korisnih” cg građana koje banke ni u snu ne smiju prodavati a ni preuzeti kao npr. zemljište prime ministra u Budvi i sl.