U protekle tri nedjelje drastično je opao broj zahtjeva za uslugama procjene vrijednosti nepokretnosti, kao posljedica paralize gotovo svih privrednih aktivnosti nakon izbijanja epidemije koronavirusa, istakla je u razgovoru za Portal Analitika predsjednica Instituta ovlašćenih procjenjivača Crne Gore (IOPCG), mr Sanja Radović.
„Trenutno je manji broj zahtjeva za procjenu vrijednosti nepokretnosti u svrhu obezbjeđenja novog zajma (povoljne kreditne linije) ili ranije pripremanog reprograma“, precizirala je Radović u intervjuu za naš portal.
Ona smatra da nije realno očekivati pad cijena nekretnina nakon okončanja pandemije, imajući u vidu da tržište nekretnina, kako je pojasnila, po pravilu poslednje reaguje na spoljne uticaje kada je riječ o korigovanju cijena naniže.
„Neće brzo doći do ozbiljnije korekcije cijena nekretnina. Prve promjene se, eventualno, mogu očekivati tek krajem ove ili početkom sljedeće godine“, naglasila je naša sagovornica.
Radović je podvukla da će se kriza na tržištu nekretnina, nastala usljed pandemije, različito odraziti na različite vrste nekretnina.
„Ako se proces normalizacije društvenog života ozbiljnije pokrene narednih mjeseci, mislim da će se nastaviti potražnja za stambenim prostorom, podstaknuta dodatnom državnom pomoći „1000 plus Projekat“. Postoje i uslovi da se proširi tražnja za logističkim objektima – skladištenje prehrambenih naminica, sanitetskog materijala – dok će tražnja za poslovnim i ugostiteljskim prostorom vjerovatno oslabiti. Oživljavanju tržišta nekretnina pogodovaće i činjenica da se ulazi u ljetnju sezonu, koju uvijek karakteriše rast transakcija“, navela je ona.
ANALITIKA: Kako su potpuni pad prometa nekretnina u vrijeme epidemije koronavirusa i neizvjesnost u pogledu budućih dešavanja uticali na dinamiku zahtjeva za procjenom nepokretnosti?
RADOVIĆ: U Crnoj Gori, kao i na globalnom nivou, pojavom pandemije došlo je do iznuđene reorganizacije ukupnog društvenog života i rada u obimu koji nije zapamćen u mirnodopskim vremenima. Jedna od njenih posljedica je i paraliza gotovo svih privrednih aktivnosti, zbog čega je u protekle tri nedjelje drastično opao i broj zahtjeva za uslugama procjene. Trenutno, aktuelan je određeni broj zahtjeva za procjenu vrijednosti nepokretnosti u svrhu obezbjeđenja novog zajma (povoljne kreditne linije) ili ranije pripremanog reprograma.
ANALITIKA: Da li je Evropska profesionalna organizacija TEGoVA uputila neke preporuke vezano za procjene nepokretnosti tokom epidemije?
RADOVIĆ: TEGoVA (The European Gropu od Valuers’ Association) je krovna organizacija nacionalnih asocijacija procjenjivača, a „Evropski standardi za procjenu vrijednosti“, koje je ona donijela, služe kao opšteprihvaćena osnova za rad svih njenih članica.
TEGoVA je promptno reagovala u novonastaloj situaciji, kako iznenadni haotični tržišni uslovi ne bi izazvali haos i u procjenjivačkoj praksi, odnosno da bi se obezbijedio maksimalan stepen harmonizacije i objektivizacije procjenjivačke prakse u primjeni standarda na nacionalnom i međunarodnom nivou.
Budući da se ogromna većina procjena vrši primjenom tzv. tržišne metode, odnosno upoređivanjem cijena u prometu nekretnina na određenoj teritoriji u određenom vremenskom presjeku, tržišna paraliza usljed pandemije stvorila je potpuno neregularne uslove za koje ne postoje prethodna iskustva.
Zato, u dopisu koji je proslijedila svim svojim članicama, TEGoVA preporučuje da prilikom procjene tržišne vrijednosti nepokretnosti u novim okolnostima procjenjivači mogu, ako ocijene cjelishodnim, aktuelne tržišne pokazatelje tumačiti u korelaciji sa relevantnim uporednim pokazateljima iz perioda neposredno prije korona krize i na osnovu toga vršiti odgovarajuća prilagođavanja. U tom slučaju, oni treba jasno da naznače na koje se uporedne pokazatelje oslanjaju u svojim procjenama. Ukoliko, pak, procjenjivači ocijene da u konkretnom slučaju korekcije uporednih pokazatelja iz perioda prije pandemije nijesu nužne za kvalitetnu procjenu nekretnine u sadašnjim uslovima, oni su, kao i u prethodnom slučaju, dužni da u izvještaju jasno navedu da takva poređenja i prilagođavanja nijesu uradili.
Dakle, suština preporuka TEGoVE je da se u izvještajima o vrijednosti nekretnina u ovom vremenu mora jasno navesti na koji način su uzete u obzir novonastale okolnosti, kao i da se sugeriše da se procjena vrijednosti tih nekretnina vrši češće, kako bi se pratila dinamika budućih tržišnih promjena.
ANALITIKA: Da li očekujete da bi promet na tržištu nekretnina u Crnoj Gori mogao da značajnije oživi nakon završetka epidemije? Da li može doći do pada cijena nekretnina?
RADOVIĆ: Zavisi od toga koliko će ove vanredne prilike trajati, i kod nas i svijetu. Kriza tržišta nekretnina nastala uslijed pandemije će se različito odraziti na različite vrste nekretnina. Ukoliko se proces normalizacije društvenog života ozbiljnije pokrene u narednih par mjeseci, mislim da će se nastaviti potražnja za stambenim prostorom (podstaknuta dodatnom državnom pomoći osim „1000 plus Projekat“). Postoje i uslovi da se proširi tražnja za logističkim objektima (za skladištenje prehrambenih naminica, sanitetskog materijala i sl.), dok će tražnja za poslovnim i ugostiteljskim prostorom vjerovatno oslabiti.
Oživljavanju tržišta nekretnina pogodovaće i činjenica da se ulazi u ljetnju sezonu, koju uvijek karakteriše rast transakcija.
Naravno, brzina normalizacije će umnogome zavisiti i od brzine oporavka naše privrede od iznenadnog šoka, za koji se već sada zna da je najviše pogodio mala i srednja preduzeća. Mišljenja sam da će veliki investitori nastaviti sa realizacijom svojih planova bez većih korekcija.
Na osnovu toga, smatram da nije realno očekivati pad cijena nekretnina odmah nakon okončanja pandemije. Inače tržište nekretnina, u odnosu na druga tržišta, u pravilu poslednje reaguje na spoljne uticaje kada je riječ o korigovanju cijena naniže. Kao ilustracija može poslužiti činjenica da su na crnogorskom tržištu nekretnina, cijene iz perioda „buma“ nekretnina, i pored finansijske krize i drastičnog pada broj transakcija nakon 2008. godine, dugo ostale na istom nivou.
ANALITIKA: Koliko će biti važni rezultati ljetnje turističke sezone?
RADOVIĆ: Da, za tržište nekretnina kod nas je takođe veoma značajno sa kakvim će rezultatima turistička privreda završiti ljetnju sezonu koja dolazi, jer je promet nekretnina u Crnoj Gori u najdidirektnijoj korelaciji sa aktivnostima i trendovima u turizmu.
Razna istraživanja sprovedena u Americi su pokazala da su efekti epidemije izazvane virusom SARS u 2003. na tržište nekrentina bili zanemarljivi. Prosječne cijene stambenog prostora u područima koje su direktno bile ugrožene epidemijom su pale za 1- 3%, a 1,6% uopšteno kao posljedica izbijanja SARS-a.
Svi ovi razlozi nameću zaključak da kod nas, nakon pandemije, neće brzo doći do ozbiljnije korekcije cijena nekretnina i da se prve promjene, eventualno mogu očekivati tek krajem ove ili početkom sljedeće godine.
Kamatna politika banaka ima znatno veći uticaj na cjenovne promjene na tržištu nekretnina, nego neki drugi poremećaji.
ANALITIKA: Zašto u praksi dolazi do toga da procjenjivači prilikom utvrdjivanja tržišne vrijednosti neke nekretnine iznose tako različite procjene? Dešava se da procjena jednog procjenjivača višestruko nadmaši procjenu nekog kolege…
RADOVIĆ: Postoji više situacija kada može doći do značajnih razlika u procijenjenoj vrijednosti jedne nekretnine. To je očekivano i opravdano:
a) kada su procjene rađene u različitim vremenskim presjecima i u dinamičnim tržištima (npr. u vrijeme“buma“ nekretnina i u vrijeme finansijske krize);
b) kada se procjene rade u različite svrhe (u svrhu podaje, finansijskog izvještavanja, investiranja, osiguranja, eksproprijacije…) tada su i osnove (vrste) vrijednosti različite (Tržišna vrijednost, Fer vrijednost, Investiciona vrijednost, Osigurana …);
No, nipošto i nikada nije opravdano da procijenjena vrijednost jedne nepokretnosti, na isti vremenski presjek, za istu svrhu, urađena od strane jednog procjenjivača, višestruko nadmaši vrijednosti dobijene od strane drugog procjenjivača. Uzroci tih neprihvatljivo velikih razlika u procjenama najčešće su nedovoljna stručnost i profesionalna obučenost, nedovoljno ulaganje u stručno usavršavanje, nepoštovanje propisanih i opšteprihvaćenih standarda procjenjivanja, kao i nepoštovanje profesionalnog etičkog kodeksa.
ANALITIKA: Kada je osnovan Institut ovlašćenih procjenjivača Crne Gore i koje aktivnosti ste planirali u ovoj godini?
RADOVIĆ: Institut (IOPCG) je osnovan u januaru 2016. godine sa ciljem da doprinese razvoju i unapređenju procjenjivačke struke u Crnoj Gori, kao i unapređenju profesionalnog položaja procjenjivača.
U oktobru iste godine postali smo članica TEGoVA, prihvatili njihov kodeks profesionalnog ponašanja i šemu Priznatog Evropskog procjenjivača (European Recognice Valuer-REV).
Uveli smo obaveznu obuku za procjenjivače, sertifikaciju i kontinuiranu edukaciju, koja je akreditovana od TEGoVA.
Institut dva puta godišnje organizuje obuku za procjenjivače vrijednosti nekrentina, kao i obuku za procjenjivače vrijednosti kapitala. Pored ovih osnovnih obuka, tokom cijele godine u kotinuitetu planski realizujemo seminare, okrugle stolove i radionice na aktuelne teme u oblasti procjene imovine. Sada, s obzirom na nastalu situaciju, aktuelni su webinari, odnosno edukacija i usavršavanje posredstvom interneta. Sve informacije o našim aktivnostima se mogu naći na našoj web stranici www.iopcg.me
ANALITIKA: Koji stručni sertifikat treba da posjeduje ovlašćeni procjenjivač? Koje uslove treba ispuniti za učlanjenje u Institut ovlašćenih procjenjivača Crne Gore?
RADOVIĆ: Za sticanje status ovlašćenog procjenjivača u okviru našeg Instituta uslovi su: završena obuka za procjenjivače nekretnina akreditovanoj od strane TEGoVA (organizuje se u okviru IOPCG-a), minimalno tri godine iskustva u radu na procjenama, najmanje 10 sati godišnje relevantne i kontinuirane edukacije, poštovanje Kodeksa etičkog ponašanja, opšteprihavćenih standarda procjene, kao i nacionalne regulative za oblast procjenjivanja imovine.
U Institutu ovlašćenih procjenjivača Crne Gore postoje dvije osnovne vrste članstva: osnovni član i sertifikovani član. Osnovni član može biti svako pravno i fizičko lice koje se na bilo koji način bavi nekretninama. Status sertifikovanog člana se stiče kroz osnovnu obuku, iskustvo u radu na procjenama i relevantnu cjeloživotnu edukaciju. Rad svih sertifikovanih članova podliježe kontroli od strane IOPCG.
ANALITIKA: Kako se stiče zvanje REV (Priznati evropski procjenjivač)?
RADOVIĆ: Da bi se u okviru IOPCG dobio status Priznatog evropskog procjenjivača (REV) potrebno je da kandidat posjeduje fakultetsko obrazovanje, da je uspješno prošao osnovnu obuku, da ima minimum pet godina iskustva u radu sa nekrentinama i tri godine u procjenama nekretnina, da posjeduje dokaze o 20 sati relevantne kontinuirane edukacije godišnje, da priloži minimum 20 urađenih procjena koje su urađene u zadnje dvije godine, da prihvata Kodeks profesionalne etike IOPCG i TEGoVA i standarde procjene koji su prihvaćene od ovih organizacija.
Detaljnije informacije o uslovima i postupku sertifikacije dostupne su u brošuri „Kako dobiti REV status u Crnoj Gori“ koja se može preuzeti sa sajta Instituta www.iopcg.me.
ANALITIKA: Koja je najveća vrijednost nekretnine u Crnoj Gori koju ste do sada procijenili?
RADOVIĆ: Na to pitanje nije moguće odgovoriti precizno. Procjenjivačkom praksom se bavim od 1992. godine i od tada sam uradila na hiljade procjena. Neke od njih rezultirale su milionskim vrijednostima. Ono što mogu reći sa sigurnošću je da se u tom periodu od skoro tri decenije ogromna većina procjena enormnih vrijednosti odnosila na nekretnine u primorskoj regiji i vezana je za neizgrađena zemljišta velikih površina.
Izvor: Portal Analitika
