Situacija sa cijenama nekretnina je neujednačena u regiono – veći rast primijećen je u Mađarskoj i Češkoj Republici, a niži u Hrvatskoj,Sloveniji, Rumuniji, Poljskoj i Slovačkoj, kaže se u najnovijoj analizi Erste Grupe.
Cijene još uvjek nisu previsoke na tržištima nekretnina u cijentralnoj i istočnoj Evropi (CIE), uprkos činjenici da su nedavna povećanja bila preterana u pojedinim zemljama. U Češkoj Republici, realizovane cijene stanova povećale su se za 17% međugodišnje u prvom kvartalu 2017. godine, nakon već brzog rasta u 2016. godini. U Budimpešti su cijene porasle u proteklih nekoliko godina za 60-80% u pojedinim djelovima grada, prema nezvaničnim podacima. Međutim, kao i obično, situacija je vrlo neujednačena u okviru CIE. U Poljskoj, na primjer, rast cijena je dostigao tek 5% međugodišnje u drugom kvartalu 2017. u najvećim gradovima, dok prosječna cijena kvadrata nije značajnije porasla sa oko 1.100 EUR od kraja krize. Takođe, ono što važi za cijeli region jeste da se cijene još uvjek nalaze ispod nivoa iz perioda prije krize ili su približno na tim nivoima, dok se svuda povećao raspoloživi prihod. Drugi važan fenomen jeste da u mnogim slučajevima glavni gradovi bilježe znatno brži rast nego seoska područja.
U Srbiji raspoloživi podaci ukazuju na postojanje tek skromnog povećanja cijena u posljednjem periodu, ali one ostaju znatno ispod rekordnog nivoa iz 2008. kada su u pitanju gradska područja (prije svega Beograd – otprilike 25%). Najnovija ponuda je više usredsređena na izgradnju nekretnina srednje odnosno više klase, koje se prodaju po višim cijenama, kao i na eksternu potražnju i kupovine nekretnina u cilju investiranja. Šire gledano, poboljšanje ekonomskih uslova i uslova na tržištu rada djeluje kao faktor koji podržava aktuelna skromna povećanja cijena, ali je ipak malo vjerovatno da će na kratak rok da dovede do alarmantne situacije po pitanju nivoa cijene.
Podaci iz Hrvatske narodne banke ukazuju na to da je oporavak cijena nekretnina u Hrvatskoj i dalje veoma skroman (0,9% 2016. godine), da su nivoi cijena i dalje oko 20% ispod nivoa iz perioda prije krize i da su čak zabilježili blagi pad u prvom kvartalu 2017. godine. Strana ponude je trenutno više usredsređena na projekte srednje odnosno više klase, koji se prodaju po višim cijenama s obzirom na slabu ponudu posljednjih godina. Poboljšanje uslova na tržištu rada i sentiment podržavaju određenu postepenu uzlaznu putanju cijena, iako prilično stagnantni kreditni ciklus i demografija imaju suprotan efekat.
“Stoga, kada je riječ o cijenama nekretnina, ipak ocijenjujemo da se nalaze u sigurnoj zoni, tj. ne vidimo bilo kakve značajnije znakove pregrevanja na tržištu”, navodi se u analizi Erstea.
Nakon pretežno nižih cijena nekretnina u Sloveniji nakon krize u bankarskom sektoru i recesije, zabilježen je oporavak počevši od 2015.i dinamika cijena se ubrzala u drugoj polovini 2016. godine.
Očito su dobri ekonomski rezultati, poboljšanje situacije na tržištu rada i indikatori sentimenta uticali na pozitivna kretanja cijena. Oporavak stambenih kredita je takođe dao svoj doprinos. Stoga je nakon povećanja cijena nekretnina za 3,3% u 2016. godini vjerovatno da će doći do daljeg ubrzanja rasta u predstojećem periodu.
U Rumuniji cijene stanova su se povećale za 5,1% međugodišnje u prvom kvartalu 2017. prema lokalnom Zavodu za statistiku, i to zahvaljujući postojećim stambenim objektima (+6,8%), dok je cijena novih stambenih objekata opala za 3,1%. Najveću stopu rasta zabilježili su stanovi u Bukureštu (+8,7%) usljed jake potražnje, dok su kuće u gradskim područjima doživjele najmanje povećanje cijena (+0,7%). Neočekivano niski nivoi cijena novih stanova iz prvog kvartala 2017. mogli bi da budu privremeni, ali ipak treba napomenuti da se cijena novih stanova povećavala sporije od cijene postojećih stambenih objekata u posljednjim kvartalima.
Nominalne cijene stambenih nekretnina u Mađarskoj premašile su, ukupno gledano, nivoe iz perioda prije krize, s tim da su, realno gledano, ostale ispod nivoa iz perioda krize, prema indeksu cijena nekretnina MNB. Treba napomenuti da su povećanja cijena širom zemlje bila prilično neujednačena, zbog čega su cijene nepokretnosti u Budimpešti u određenoj mjeri precijenjene, dok je moguće da se nekretnine u seoskim područjima na tržištu prodaju ispod cijene.
U Češkoj Republici se rast cijena značajno ubrzao krajem 2016. odnosno početkom 2017. godine. Naime, realizovane cijene stanova porasle su za 17% međugodišnje u prvom kvartalu 2017. godine, dok je nominalni rast BDP-a iznosio 3,6% u istom periodu. Po našem mišljenju, pored rizika depresijacije valute zbog prekomjerne kupovine češke krune, situacija na tržištu nekretnina bila je drugi razlog po važnosti za povećanje stope od strane CNB.
Cijene nekretnina u Poljskoj porasle su za blizu 5% međugodišnje u drugom kvartalu 2017. (prosječan rast za 10 najvećih gradova u Poljskoj), što je daleko ispod dvocifrene dinamike rasta iz perioda prije krize, koja je dostigla vrhunac u drugoj polovini 2007. godine. Opšte uzev, prosječna cijena po kvadratnom metru je stabilna na oko 1.100 EUR (5.000 PLN) od 2008. godine.
U Slovačkoj cijene stambenih nekretnina su tek počele da značajnije rastu tokom prošle godine. Nakon krize 2009. godine, cijene nekretnina su opale za 20% i, nakon stagnacije tokom nekolikog godina, povećale su se u prosjeku za 12%, premda se još uvjek nalaze nekih 10% ispod rekordnog nivoa dostignutog u periodu prije krize.
“Kako se raspoloživi prihod značajno povećao od 2009. godine, rast cijena nekretnina još uvjek ne bismo smatrali prekomernim”, navodi se u analizi.
Gde investirati
