Pravna škola bankarstva: Hipoteka

Pripremio za Bankar.me:
Pavle Bezmarević
Pravni savjetnik
UniCredit Bank Srbija AD

Ukoliko koristite stambeni kredit ili neki drugi bankarski proizvod po kojem ste založili neku nepokretnost vama je ovdje sve već poznato, čak ste iskustvom bogatiji  na ličnom, unutrašnjem planu za realni doživljaj ovog tereta, strepnje u vezi poslovne stabilnosti i mogućnosti otplate rata, kao i konstantne prijetnje realizacijom hipoteke. Prema tome posvetite vrijeme drugim interesantnijim temama koje možete pregledati na portalu bankar.me. U nastavku, napravićemo mali osvrt na ovaj poznati pravni institut i način na koji je regulisan u Crnoj Gori. 

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje povjerioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospjelosti zahtijeva naplatu potraživanja obezbijeđenog hipotekom iz vrijednosti nepokretnosti.

Posmatrano iz ugla banke, hipoteka predstavlja vrhunsko sredstvo obezbjeđenja naplate potraživanja prema klijentu iz razloga što uživa pravo prvenstva u namirenju svojih potraživanja prije ostalih povjerilaca istog dužnika koji nemaju hipoteku, kao i ostalih hipotekarnih povjerilaca koji su hipoteku upisali kasnije. Takođe, vrijednost založene nepokretnosti je višestruko veća od iznosa kredita, pa je sasvim izvjesno da će namirenjem iz vrijednosti založene nepokretnosti naplatiti glavnicu duga sa svim kamatama i troškovima.

Sa druge strane, uspostavljanje hipoteke je najpovoljniji način za dužnika da dođe do nekog kredita budući da krediti obezbijeđeni hipotekom imaju obično niže kamate i duže rokove otplate. Još jedna pogodnost na strani dužnika je i to što, za razliku od zaloge pokretnih stvari koje se mogu predati u državinu povjeriocu,  hipotekarni povjerilac nema pravo na državinu nepokretnosti ni pravo na ubiranje i prisvajanje plodova i drugih koristi od te nepokretnosti. Hipotekarni povjerilac ima pravo ubirati plodove koje nepokretnost daje samo ako je Ugovorom o hipoteci založeno pravo na te plodove, a vrijednost ubratih plodova se prebija sa njegovim potraživanjem, i to najprije troškovima, kamatama i na kraju glavnicom.

Prema Zakonu o hipoteci Crne Gore, hipoteka nastaje na osnovu ugovora o hipoteci, sudske odluke ili kada se ispune uslovi određeni zakonom, a sam formalni nastanak vezan je za momenat upisa hipoteke u katastar nepokretnosti. Ugovorom o hipoteci obavezuje se dužnik ili neko treće lice da će radi obezbjeđenja određenog povjeriočevog potraživanja dozvoliti da svoje založno pravo upiše u katastar nepokretnosti, a povjerilac se obavezuje da po prestanku njegovog potraživanja dužniku izda potvrdu radi brisanja hipoteke iz javne knjige.

Ugovor o hipoteci mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren od strane nadležnog organa. Ugovor sadrži podatke o dužniku, podatke o povjeriocu, podatke o potraživanju koje se obezbjeđuje hipotekom, opis predmeta hipoteke sa oznakom lista nepokretnosti, katastarske parcele i katastarske opštine u kojoj se nalazi ta nepokretnost, prava i obaveze ugovornih strana, rok dospijeća potraživanja i način namirenja, datum zaključenja ugovora i podatke o licu kojem će biti povjerena vansudska prodaja kao i potpise ugovornih strana.

Dok traje hipoteka, dužnik ima pravo da drži i upotrebljava svoju nepokretnost, da je izdaje u zakup ili otuđi bez saglasnosti hipotekarnog povjerioca čime se povjeriočevo pravo ne umanjuje, budući da hipoteka stoji upisana u javnim knjigama i opterećuje nepokretnost do momenta ispisa bez obzira ko će se pojaviti kao njen novi sopstvenik ili zakupac. Važno je napomenuti da se pravo dužnika da otuđi nepokretnost opterećenu hipotekom može isključiti Ugovorom o hipoteci. Dužnik je dužan da čuva nepokretnost sa pažnjom dobrog privrednika ili dobrog domaćina, što je pravni standard koji obavezuje dužnika na postupanje kojim neće umanjiti njenu vrijednost i kojim će preduzeti sve mjere za njeno održavanje u korektnom stanju.

Kod Ugovora o hipoteci, Banke će insistirati da se dužnik obaveže da predmet hipoteke osigura kod osiguravajućeg društva prihvatljivog za banku, čime se postiže obezbjeđenje banke, budući da se tom prilikom polisa osiguranja vinkulira u korist banke, što znači da u slučaju propasti stvari založno pravo banke se uspostavlja na iznosu naknade osiguranja. Dužnik ima obavezu da povjerioca obavještava o svim promjenama koje nastanu na nepokretnosti, naročito o pogoršanju njenog stanja ili gubljenju vrijednosti, inače odgovara za prouzrokovanu štetu. Ako hipotekarni dužnik dovodi u opasnost nepokretnost, smanjuje vrijednost ili na drugi način pogoršava njeno stanje, hipotekarni povjerilac može zahtijevati da sud naloži hipotekarnom dužniku da se uzdrži od takvih radnji, a ako on to ne učini može se pristupiti prodaji nepokretnosti prije dospjeća obaveze.

Ukoliko potraživanje nije namireno o dospjelosti, hipotekarni povjerilac je dužan da obaviijesti u pisanoj formi dužnika da je istekao rok za izvršenje obaveze i da ukoliko se obaveza ne izvrši u roku od 15 dana od dana upisa obavještenja povjerilac ima namjeru da pokrene postupak namirenja. Poslije dostavljanja obaveštenja hipotekarnog povjerioca, hipotekarni dužnik ne može raspolagati nepokretnošću bez saglasnosti hipotekarnog povjerioca. Obavještenje o početku namirenja mora se upisati kod organa kod koga je hipoteka upisana. Ako obaveza iz ugovora koji je obezbijeđen hipotekom nije izvršena u roku od 15 dana od dostave obaviještenja o početku namirenja, hipotekarni povjerilac se može namiriti na jedan od sljedećih načina utvrđenih ugovorom: vansudskom prodajom ili sudskom prodajom u skladu sa zakonom koji uređuje izvršni postupak.

Hipoteka prestaje ako se povjerilac odrekne hipoteke u pisanoj formi, ako je potraživanje obezbijeđeno hipotekom prestalo da postoji ili je namireno, ako je nepokretnost prodata u sudskom ili vansudskom postupku, nepokretnost propadne, odluka suda o prestanku hipoteke postane pravnosnažna, ako se svojstvo hipotekarnog povjerioca stekne u istom licu sa svojstvom hipotekarnog dužnika, ili kada povjerilac stekne pravo svojine na nepokretnosti opterećenoj hipotekom. U svim slučajevima, da bi hipoteka prestala mora biti izbrisana iz katastra nepokretnosti. Osam dana nakon ostvarenja osnova za prestanak hipoteke, hipotekarni povjerilac odnosno sud u slučaju sudske hipoteke, sačinjava i dostavlja dužniku potvrdu o prestanku hipoteke, na osnovu kojeg dužnik kasnije ima pravo da podnese zahtjev za brisanje hipoteke na osnovu dobijene potvrde katastru nepokretnosti, i time oslobodi svoju svojinu od tereta.

Sve navedeno ima za cilj da vam približi ovaj institut, da predstavi njegove osnovne crte vezane za nastanak, prava i obaveze iz jednog povjerilačko-dužničkog odnosa kod hipoteke, te načina na koji povjerilac namiruje svoje potraživanje iz vrijednosti hipotekovane nepokretnosti. S obzirom na ozbiljnost posla povodom kojeg se odlučujete da založite svoju nepokretnost, više o ovome možete saznati iz Zakona o hipoteci Crne Gore, što autor ovih redova preporučuje prije odlaska u najbližu banku. Krediti se danas javljaju kao društvena neophodnost, sredstvo kojim premošćavamo svoje finansijske poteškoće ali i šansa da ostvarimo neke svoje porodične i poslovne planove. Ako su ti planovi pravilno definisani, životnim potrebama označeni kao neophodni i prioritetni, svako odricanje, predani rad i disciplina će nam pomoći da ih ostvarimo, pa bi sa tog aspekta na hipoteku mogli gledati kao i na pomoćno sredstvo a ne kao i teret. Procijenite sami.