IZBOR STAMBENOG KREDITA: I najmanja greška vas može koštati hiljade eura

Kupovina stambenog objekta predstavlja jednu od najvažnijih odluka u životu većine ljudi. Malo je onih koji tu kupovinu mogu izvršiti iz ušteđevine ili pak redovnog poslovanja, a puno više onih koji tu potrebu namiruju iz pozajmica ili kredita. Zbog visoke vrijednosti kredita koji se uzimaju u svrhu kupovine stana ili kuće, kao i zbog dugoročnog karaktera takvih kredita, njihovom odabiru se mora pristupiti maksimalno pažljivo. Svaki parametar takvog kredita, ne samo kamatna stopa, uveliko mogu uticati na kvalitet života krajnjeg korisnika kredita, a bilo kakva greška u izboru pravog kredita, mogu vas koštati hiljade eura u godinama otplate.

Prvi korak, s obzirom na vrijednost potencijalnog kredita, jeste da utvrdite da li ste kreditno sposobni, tj. da li vam vaša trenutna finansijska primanja omogućavaju da se zadužite za tako velik iznos i na tako dug rok, kakvi obično karakterišu stambene kredite. Jedan od glavnih uslova banaka za odobravanje stambenih kredita jeste da plata korisnika kredita bude najmanje duplo veća od predviđene rate. Ovo, sa trenutnim kamatnim stopama koje nude crnogorske banke i sa prosječnim platama građana, već na početku sigurno većinu zabrinjava i obeshrabruje.

U slučaju da ste pak u mogućnosti da polovinom plate pokrijete iznos rate za kredit, čeka vas sljedeći korak u vidu odabira banke, tj. upoređivanja kreditnih ponuda i uslova koje banke nude za kategoriju stambenih kredita. Ključni segment uporedne analize su kamatne stope na kredite. Prosječna kamata ne zavisi samo od banke već najviše od boniteta samog klijenta. Većina banaka napravila je liste klijenata prema bonitetu firmi, te ako se vaša firma nalazi na A listi, kamate za njene zaposlene su nešto niže. Takođe, neke banke odobravaju niže kamate na kupovinu stanova koji se nalaze u njihovom vlasništvu, a koje su dobili (oduzeli) od građevinskih kompanija ili građana koji nisu vraćali kredite.

[widgets_on_pages id=”Baner”]

Svu pažnju prilikom upoređivanja kamatnih stopa treba usmjeriti na pregled efektivne kamatne stope na stambene kredite, koja je najkompletniji pokazatelj cijene kredita i sigurno jedan od presudnih kriterijuma za donošenje odluke o podnošenju zahtjeva za kredit. Vrlo je važno da od poslovne banke pribavite preciznu informaciju o visini efektivne kamatne stope (ne samo raspon „od-do” u kom će se ona kretati) i istu uporedite sa vrijednostima u drugim bankama. Naš savjet jeste da se obavezno posjete odabrane banke i zatraže zvanične ponude u kojima će se dobiti pregled svih bitnih elemenata kredita, kao i plan otplate za konkretan stambeni kredit.

Pojedine banke nude fiksnu kamatu na stambene kredite, koja je po pravila viša, jer ne postoji rizik promjene kamatne stope, dok većina banaka – kredite na dugi rok kao što su stambeni, nude po varijabilnim-promjenljivim kamatnim stopama. Eventualna promjena kamatnih stopa uobičajeno je uslovljena promjenom međunarodnih kamatnih stopa (EURIBOR i LIBOR), sa kojima se usklađuje i kamatna stopa na stambeni kredit. Banka u ugovoru navodi u kojim vremenskim razmacima se vrši usklađivanje njenih kamatnih stopa sa promjenama međunarodnih kamata, pa ti vremenski razmaci definišu i učestalost promjene kamatne stope na stambeni kredit. Vrlo je bitno dakle, provjeriti pod kojim uslovima se kamatna stopa mijenja i može li se i pod kojim uslovima sa promjenljive kamatne stope preći na fiksnu.

DODATNI TROŠKOVI KREDITA

Banke uzimaju i naknade za obradu kredita koje iznose od 0,8 do 2 odsto, što na iznos kredita od npr. 40.000 eura može iznositi čak 800 eura. U cijeli proces kupovine uključen je javni službenik – notar, kao neutralna treća strana između prodavca nekretnine i kupca, a za čiju uslugu korisnik mora izdvojiti između 70 i 350 eura, u zavisnosti od vrijednosti predmeta. Morate računati i na troškove ovlašćenog procjenitelja, čija procjena vrijednosti nekretnine koja je predmet kupovine je neophodna za većinu banaka i njihovih kreditnih procedura. Takođe, u pojedinim bankama je uobičajeno da se na svakih par godina izvrši nova procjena vrijednosti nekretnine, a taj trošak uvijek plaća korisnik kredita. Troškovi procjene ovlašćeni procjenitelji uobičajeno naplaćuju oko 100 eura. Vrlo bitne troškovne stavke koje korisnik kredita mora podmiriti su i stopa poreza na promet nepokretnosti koja je proporcionalna i iznosi 3%, kao i troškovi uknjižbe tj prijave založnog prava nad nekretninom.

Treba provjeriti i mogućnosti promjene roka otplate i prijevremene otplate dijela ili cijelog kredita i vrlo je važno uporediti naknade koje banke naplaćuju kod takvih operacija. Dobro je uporediti i visinu zateznih kamata te uslove pod kojima se one primjenjuju u slučaju kašnjenja sa redovnim uplatama.

S obzirom na broj i iznos dodatnih troškova u procesu obrade kredita pojedine banke nude mogućnost odobravanja višeg iznosa kredita u gotovini, koji se uplaćuje direktno na račun korisnika kredita kako bi se lakše premostili ovi dodatni izdaci koji postoje prilikom odobrenja stambenog kredita.

OSIGURANJE ŽIVOTA I NEPOKRETNOSTI KAO USLOV OBEZBJEĐENJA KREDITA

Uz kreditnu sposobnost (bonitet klijenta) kao osnovni preduslov, i uz hipoteku (zaloga nad nekretninom koja je predmet kupovine), banke kod odobravanja kredita s većom vrijednošću najčešće zahtijevaju i dodatne instrumente osiguranja povrata kredita kao što su žiranti, polise osiguranja, depoziti (učešća) i sl. U slučaju stambenih kredita, banke kao obavezne uslove traže da se na njih prenese posjedovanje polisa životnog i osiguranja nepokretnosti.

Osiguranje života koje se vezuje za kredit ima dvojaku funkciju. Sa jedne strane, zaštitu banke i njenih potraživanja, ali sa druge strane i zaštitu klijenta od nesrećne sudbine: u slučaju da korisnik kredita umre, banka ne ulazi u proceduru oduzimanja stana od nasljednika, već preostali dio kredita banka naplaćuje od osiguravajuće kuće. Kada se podiže stambeni kredit, to osiguranje najčešće se plaća jednokratno za vrijeme trajanja cjelokupnog kredita.

S obzirom na to da banka stavlja hipoteku na nepokretnost, njoj je u interesu da nekretnina bude osigurana u slučaju bilo kakve nepogode kao što je požar, poplava… te je s toga klijent dužan da plati i polisu osiguranja nekretnine, čime se želi očuvati njena vrijednost što je duže i što je više moguće.

Svi nabrojani instrumenti obezbjeđenja kredita, kao i brojni dodatni (direktni i indirektni) troškovi „koštaju” i zato ih treba posmatrati i upoređivati kao elemente koji dodatno povećavaju konačnu cijenu kredita.

Da bi se izbjegle najnepopularnije scene u odnosu banka-klijent, kao što su naplata potraživanja sudskim putem i oduzimanje nepokretnosti koja je predmet hipoteke, poželjno je redovno izmirivanje obaveza i stalni kontakt i pregovaranje sa bankom u slučaju poteškoća u izmirivanju obaveza, a sve u cilju iznalaženja povoljnosti koje bi vam olakšale otplatu ili eventualno refinansiranje kredita.

Aleksandar Šćekić za Bankar.me

Check Also

Koronavirus iskomplikovao poslovanje KAP-a: Borimo se da i sa ovim izađemo na kraj

Situacija sa novim koronavirusom je veoma iskomplikovala poslovanje Uniprom Kombinata aluminijuma (KAP), a ta kompanija …

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *